经过近七年的风风雨雨，上海服装城定于2007年10月18日网上开业、12月底试营业，全面开业的时间定在明年6月份。
　　位于朱枫公路1199弄的上海服装城占地面积613亩，一期建筑体量45万平方米（已建成38万平方米），距离金山枫泾古镇2公里。随着开业时间的临近，这个服装市场大盘的销售开始热闹起来。

　　来自浙江衢州的邓先生是上海服装城最早的买家之一，早在2003年初他就以28万元的总价购买了一套D区136.8平方米的组合型商铺，包括一楼商铺45.6平方米，三楼商务住宅两用楼91.2平方米。让人难以理解的是，服装城开业在即，邓先生却还是坚持要把自己的商铺转让掉。
　　邓本人坦言已经在网上挂牌两年多，只是一直无人接手。之所以要把即将开业的商铺让掉，除了资金周转需要之外，该项目一再推迟开业时间是最大的原因。
　　2003年3月份购买商铺的时候，当时开发商在预售合同中签订的交付时间是2004年底。但是，之后却延迟到2006年10月份才交付，并不断延迟开业的时间。由于不满开发商的延期行为，邓先生一直没有与之签订正式的销售合同，至今手里拿的只是一纸联建合作开发的《君子协议》，小产证也就无从谈起。
　　当时买入的总价是28万元人民币，每平方米2047元；现在标价为42万元，每平方米3070元。而据上海服装城售楼现场提供的最新数据，该商铺目前销售单价约在4500～6000元/平方米。
　　可是即使亮出了低价，邓先生依然没有把商铺转让出去。

　　“类似邓先生这样的前期业主低价抛售无人接手，合同风险是原因之一。这些人手里的合同既不是预售合同，也不是买卖合同，而是没有法律效力的协议合同，这其中有较为复杂的历史原因。”上海服装城股份有限公司总裁罗欣对记者表示。

上海服装城的项目发起人是从事房地产业的浙江商人陈帮守。他从2001年开始到上海开发项目。同年，上海提出“一城九镇”战略之后，金山枫泾镇将纺织确立为主要支柱产业，并提出了建立上海服装机械城的项目。后来在此基础上，衍生出了上海服装城项目。该项目2001年拿地时仅10万元/亩。
　　早期的商铺实际在2004年前后就已“售完”，现在“补办”预售合同。当初为了让商铺销售出去，开发商对交房时间、开业时间都有明确规定，在2004年该项目应该全面开业。但是，由于项目定位的失误，加上政府方面追加每亩地20万元的土地款，导致这个各方面准备不足的项目陷入停滞。2005年8月份现任的总裁罗欣接手，联合几家公司合作，在当年年底把项目由原来的服装批发市场定位改为今天的“奥特莱斯升级版”，网上房地产数据显示，新开盘的上海服装城重新进入旺销期，早期业主才算看到了曙光。

不管怎样说，上海服装城的土地增值相当明显。当前周边的商业用地地价在150万元/亩。

留守业主：年回报率不足3.2%
　　与执意抛售的邓先生不同，当初跟他一起投资该项目的几个朋友还在犹豫。毕竟熬了4年多，即将开业时转让有点不甘心。而且，这些人已于今年年初跟开发商签订了补充协议，从今年4月份开始，开发商按照合同规定前3年返还一定金额的租金回报款，具体金额从20888～26888元不等。
　　实际上，眼下的回报对早期投资者来说只能说是“聊胜于无”。
　　新的租赁合同期限3年，前一年半为免租期，后一年半每套商铺返还20888或者26888元，算来“留守买家”从今年4月到2010年4月，每套商铺的年回报6962～8962元，算起来年回报率只有2.5%～3.2%，考虑到当时很多业主的单套买入价高于28万元，他们的回报率都将低于3.2%。未来的“一年半回报”将是从2003年初至2010年4月的全部“收成”。唯一的好消息是，由于当时没有办理预售合同，都是现金交易，所以名义上不存在贷款压力。
　　按照邓先生的报价，即将接手的买家租金回报率更低，只有1.7%～2%。这也从一个侧面解释了抛售的不成功。

前景：依靠物业升值“解套”？
　　从租金回报来看，上海服装城的早期买家基本没有利润可言；既然该项目2003年开盘均价约2000元/平方米，在售商铺价格已经涨到4500～6000元/平方米，很多早期投资者都将赌注压在物业升值上。
　　交通偏远、体量过大成瓶颈。
　　位于枫泾的上海服装城投资回报“拿不出手”，最大原因是交通偏远、体量过大。上海服装城占地613亩，商铺4403间；上海服装机械城存在同样问题。该项目占地47公顷，建筑面积60万平方米。相比之下，定位类似的青浦奥特莱斯占地173亩。分析人士认为，服装专业市场切忌盲目追求规模。上海服装城的体量即使放在市中心，商铺也不可能短期内全部租掉，何况是偏远的郊区。
　　上海服装城按照每年销售600套的标准来计算，需要7年时间；整个服装城分成一个个片区分批营业，每个片区的成熟期在5年左右；虽然目前上海服装城的价格在上涨，但这是跟着大势上涨，不是凭借本身质素的物业增值。从区域交通来看，青浦奥特莱斯的优势显而易见，从人民广场有直达的公交车，从延安路高架至中春路再转A9沪青平高速，自驾车45分钟就可以到达；同样从市中心去狐狸城也比较便利，松江区A8沪杭高速公路至新浜出口，自驾车45分钟也可以到达。
　　相比之下，交通就成为上海服装城的软肋。 “上海服装城的位置太远，跟青浦赵巷的奥特莱斯以及狐狸城相比，受到的局限性更大。消费者没有舍近求远的理由。”中瑞房地产营销公司常务副总朱振岗对记者表示。如果乘公交，需在莲花路地铁南广场（南方商城）乘莲枫专线车，到达枫泾后乘坐旅游三轮车，15分钟才能到达；以人民广场为起点，到达该项目需要1.5～2个小时；如果自驾车从沪杭高速公路枫泾出口下，转朱枫公路往北约4公里，时间约一个半小时。上海郊区的服装批发市场之间会存在竞争，上海服装城交通不便，周边的配套不完善，有些地块还是尚未开发的农田，因此投资风险不小。朱振岗认为，现在上海服装城打造升级版奥特莱斯的“大而全”，定位风险比较大。没有细分市场就意味着没有明确的目标客户。品牌折扣店如果只是经营一些国内品牌，那就很难吸引市区的消费者。