[访谈]2009年中国商业地产路在何方？

－－访中国购物中心产业资讯中心主任郭增利

来源：ICCTCC   责编：猛龙  阅读：    发表时间：2009-3-3 12:34:33  字体：【大】【中】【小】

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2008年中国商业地产群雄并起，品牌地产商一马当先；预计2009年商业地产市场将进一步细分，开发商联合作战或项目并购现象将会升温，零售商的拓展步伐将放缓。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利根据自己多年的从业经历，对当前商业地产的走势做出了这样的预测。 品牌商业地产优势凸显 《纺织服装周刊》：2008年，席卷全球的金融风暴给房地产市场带来了很大的影响。当前很多零售商由于销售额增长下滑明显而减缓资本投入，放慢扩张计划；商业地产基金信托与投资机构又一直持谨慎态度；单一商业项目的运营商已经遇到前所未有的挑战与困境。在这种背景下，您认为商业地产商还有哪些优势呢？ 郭增利：在大环境困难的情况下，品牌商业地产商的优势将更加凸显。这是因为，第一，品牌知名度有助于提高地产商对零售品牌的吸引力，比如万达2008年7月31日在上海举办的“万商会”汇聚了超过1000家零售商；第二，有助于推动商业地产项目与零售商推行协作式、捆绑式的战略发展策略，这在品牌商业项目中都比较常见；第三，有助于提升城市建设和城市商业的整体价值，比如深圳与杭州的万象城的成功合作；第四，有助于未来项目的资本化运作。 虽然拥有诸多优势，但当前商业地产品牌在2008年的发展进程中也遇到了一些问题，主要表现在以下几个方面： 第一、商业地产品牌与其产品类型、产品规范缺乏完整的特点，没有形成自身品牌在商业地产产品上的发展特色。与此同时，2009年将出现同一开发商同步开发两种以上适合市场需要的购物中心产品形态的局面，比如同时在不同区域分别开发超区域型购物中心和区域型购物中心系列产品。 第二、商业地产品牌对零售品牌的拉动能力和吸引能力依然薄弱，但是2009年部分零售品牌与商业地产品牌的结合将有更大进展，虽然还需要有更大的和广泛的合作空间。 第三、商业地产品牌尚未在全行业真正形成，未来行业发展将以主流商业地产品牌为主构成行业支柱，其它品牌的某类专业商业地产品牌作为补充。   《纺织服装周刊》：目前，金融危机的影响正在不断加深。尽管中央有4万亿元拉动内需的财政刺激方案，但当前的经济形势对商业地产的品牌化发展提出了更多的挑战，您认为商业地产应如何应对呢？ 郭增利：的确，今年商业地产将面临更多的挑战。首先，零售商的拓展意愿并不十分明确，店铺数量对于以往谨慎拓展的品牌来说依然是很好的拓展时机，而对于以往拓展速度迅猛的品牌来说将可能出现迟缓现象，这对很多开发商来说是个挑战。 其次，部分业态的拓展将可能受制于经济形势的压力而趋缓，比如高档百货；而部分业态则可能出现更强劲的拓展势头，比如折扣百货。 第三，商业地产品牌发展受资金的影响比较大，目前来看，商业地产品牌的形成有赖于金融配套政策的进一步推进和完善，金融环境如无明显改观，商业地产品牌发展仍将受到制约。 另外，运营能力依然决定商业地产品牌发展的持久性，而运营能力的提升需要真正运营商的出现或者开发商建立起最为专业的运营团队。由于难度较大，需要更多项目的实战考验，所以商业地产品牌的发展与商业地产运营商的出现具有密切的相互依赖的关系。 因此，我建议，商业地产品牌开发商在今年应该集中精力打造某一种具有共享资源特征的商业地产产品，比如形成区域型购物中心的代表品牌，使开发商与零售品牌和区域型购物中心运营商之间形成完整的产业链条。而建立商业地产品牌发展的策略联盟也同样重要，比如定位策划系统、招商组织系统、设计规划系统等。

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